要講清這個觀點，我們需要澄清 以下的概念。盡管這是常識，但卻被 我們忽視，或者選擇性忽視。

( 一 ) 什么是物業業態，物業業態是如何劃分的？

物業業態是指物業項目的屬性，按照功能主要分兩大類：住宅類與非住宅類。 

用于居住用途的物業，無論是普通住宅還是高端別墅、大平層豪宅或公寓都是住宅業態。非住宅業態我們通常按照物業用途再細分，如商業物業、寫字樓、醫院、學校、工業、行政物業（政府辦公、市民辦事中心等）、 市政物業（城市道理清掃）等。 

隨著物業規模擴張以及城市更新改造，物業企業進入到新的服務領域，如地鐵、高速公路服務區、公園、街區、館所等，因此一些人士認為是“服務邊界”延展，但其實是多元化業態的介入。

( 二 ) 為什么說是多元化業態介入，而非“服務邊界”打開？

結構決定了功能。因為這些地方的物業管理業務結構沒有變，提供的還是以安全秩序、公共衛生、環境綠化、建筑物共用部位及共用設備設施維護、日常事務及物業人員為主的基礎服務。只是根據甲方業態需要，是全委托服務還是部分委托服務而已。 

所以，不管是社區空間、城市空間還是商業空間的服務，只要核心業務沒有變，就是物業“服務業態”的增加，并非打開“服務邊界”。就像“珍珠翡翠白玉湯”，不管換多少個馬甲， 本質就是白菜豆腐湯一樣的道理。 

近年來物業行業又有新的提法，如“物業 + 城市”“物業 + 街區更新”， 這樣的提法不僅邏輯不通，也與企業 自身的物業實踐相左。 

大家知道物業管理起源于英國。在英國，政府非常支持物業管理服務，并且把物業管理服務納入到城市管理 的體系中，給予法律保護和政策支持。 

目前，我國政府也把物業管理納入到城市更新、社區治理體系中。這里的邏輯順序是把物業管理納入到城 市管理體系中，而不是把城市管理納入到物業管理的體系中。因此，應該是“城市服務 + 物業”“街區改造 + 物業”，才符合政府的政策以及城市服務的物業實踐。

（三）關于物業業態還有一個概念需要澄清，即“公建業態”

什么是公建？公建的一個定義是指以政府名義發文修建的項目。包含辦公建筑（包括寫字樓、政府部門辦公室等），商業建筑（如商場、金融建筑等），旅游建筑（如酒店、娛樂場所等），科教文衛建筑（包括文化、 教育、科研、醫療、衛生、體育建筑 等），通信建筑（如郵電、通訊、廣播用房）以及交通運輸類建筑（如機場、高鐵站、火車站、汽車站等）。公建另一個定義是住宅區配套的公共建筑，通常稱為“配套公建”，是開發商按照國家及地方有關規定，在住 宅區土地范圍內與商品住宅配套修建的各種公用建筑，主要用于教育、醫 療衛生、文化體育、商業服務、金融 郵電、社區服務、行政管理和市政公用八個方面。

由于公建的定義、類別多樣化， 就決定了公建是不能單獨作為一個工程名稱出現的，亦不能作為物業業態，只能以附加條件或備注的形式出現。例如某市政府用自己的土地建了一個 “公共資源交易中心”，按照功能歸 屬到行政物業業態，而不能說是公建物業，因為公建包括的太多了。

另外，物業企業之間及第三方專業機構，對“公建”的劃分是不一樣的。 

有的是把住宅類之外的商業、寫字樓、行政物業、館所、地鐵等都歸入到“公建”物業。而第三方專業機構是把“公建”與商業、寫字樓、學校、政府辦公物業并列成為一個單獨類別。如某機構發布的報告表述：

某某物企“45個項目遍布8個業態，包含住宅、學校、醫院、商業、公建、辦公服務業態，也涉及城市服務、茶園、酒店等物業服務，邊界延展能力極強”。

 “本月榜單中，辦公在新增投拓項目中占比高達31.3%……學校業態也非常受歡迎，占比為19.2%；公建項目一般由多家企業共同服務，在全委托項目中此次占比為10.1%，相對較低。承接全委托公建項目對企業的綜合能力要求較高。

” 看完后，一般人根本就不知道報告中的“公建”是什么功能的項目，第三方專業機構也沒有做標注解釋。第三方的統計數據來自物業企業，但由于二者的口徑不一致，樣本數據從源頭就有很大的偏差。所以，應科學 劃分物業業態，而不能憑感覺、時髦就劃出一個“公建業態”。

（四）哪些是物業企業 “服務邊 界”的延展？

2021年是國家“十四五”規劃的開局之年，國家和地區針對物業行業的發展相繼出臺相關政策和管理條例。住房和城鄉建設部、中央政法委、中央文明辦等十部門鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

國家政策鼓勵，有能力的物業企業進入養老、托幼等新的業務領域，開啟“物業 + 養老”等模式，打開了 服務邊界。 

近年來，一些頭部企業進入其他業務領域，也嘗試在智慧化建設方面為政府提供服務，這也是服務邊界的 延展。